Câmara de Vereadores de Nova Prata

Projeto de Lei

Projeto de Lei Leg 09.2020 Gilmar - Institui Condomínio fechado de lotes - Não Aprovado

À CÂMARA DE VEREADORES DE NOVA PRATA RS Sr. Presidente; Srs(as). Vereadores(as) Projeto de Lei nº 09/2020 GILMAR PERUZZO, vereador com assento na Câmara de Vereadores, vem diante desta Casa Legislativa, para propor o seguinte Projeto de Lei, com fulcro no art. 34, Inciso X, da Lei Orgânica do Município de Nova Prata RS: " Institui o "Condomínio Fechado de Lotes" no Município de NOVA PRATA RS, e dá outras providências." Art. 1º. Fica instituído o Condomínio Fechado de Lotes para fins residenciais, na zona urbana ou de extensão urbana da cidade de Nova Prata RS, mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios estabelecidos nesta lei, e no mais, no que couber, as normas previstas no Código de Obras e Plano Diretor do Município. Art. 2º. A presente Lei se destina a disciplinar os projetos de Implantação de Condomínios Fechado de Lotes no município de Nova Prata, sendo elaborada nos termos do artigo 1.358-A da Lei Federal nº. 10.406/2002; Lei Federal nº. 6.766/79; e demais disposições sobre a matéria, complementada pelas normas específicas de competência do Município. Art. 3º. Esta Lei tem como objetivos: I. Estimular e orientar o desenvolvimento urbano no Município, com adensamento populacional equilibrado, proporcional à capacidade de atendimento dos equipamentos urbanos e comunitários, assegurando condições dignas de habitação, trabalho, lazer e circulação no espaço urbano; II. Definir os procedimentos para a elaboração do projeto e a execução de Condomínios Fechados de Lotes; III. Assegurar a existência de padrões urbanísticos e ambientais de interesse da comunidade nos processos de parcelamento do solo. IV. Adequar a legislação municipal às novas demandas do mercado imobiliário, e a Legislação pertinente a matéria. Art. 4º. Consideram-se Condomínios Fechado de Lotes os empreendimentos que contenham partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. Art. 5º. Os projetos e a execução de Condomínios Fechados de Lotes dependerão sempre de prévia autorização dos órgãos municipais competentes, obedecidas às normas que regem a matéria. Art. 6º. Projetos destinados à execução de Condomínios Fechados de Lotes, por meio de áreas fracionadas em partes ideais de uso e não desmembradas, basear-se-ão, no que couber, ao disposto nesta Lei, na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano e Rural e nas legislações pertinentes. Art. 7º - Os Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos adequar-se-ão ao traçado do sistema viário básico, às diretrizes urbanísticas e de preservação ambiental determinadas pelo município, à Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano e Rural, de modo a assegurar a integração do empreendimento com a estrutura urbana existente. § 1º - Os Condomínios somente serão permitidos nas zonas onde se permitam usos habitacionais, assim definidos na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano e Rural. I. Os limites externos dos Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos poderão ser circundados por grades, muros, cercas vivas e outras formas de vedação; II. A infraestrutura básica dos condomínios será constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica nas áreas comuns e privativas; Art. 8º. As áreas de uso comum deverão ser de até 35% (trinta e cinco por cento) da área total do terreno. I. Destinação ao Município de Nova Prata, em área livre e edificável, ao equivalente a 5% (cinco por cento) do total da área do condomínio, que será destinada à implantação de equipamentos comunitários, entendidos estes como os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer ou áreas verdes e similares fora da área do condomínio, podendo se aplicar, as regras de compensação, em outras áreas públicas ou privadas, indicadas exclusivamente pela Secretaria Municipal Competente, mediante termo de compromisso que constará prazo e demais obrigações assumidas pelo empreendedor; II As áreas de uso público a que se refere o "caput" poderão ser reservadas em outro local, substituídas por benfeitorias, ou convertidas em moeda corrente nacional para aquisição pelo Município de outras áreas, desde que, qualquer uma destas possibilidades seja de interesse do Município, baseando suas avaliações ao valor venal do imóvel a ser reservado no local do empreendimento. Art. 9º. O Sistema Viário interno dos condomínios deverá observar os seguintes requisitos: I - Todas as áreas de uso exclusivo deverão ter acesso através das áreas de uso comum; II - As vias destinadas ao trânsito de veículos e pedestres deverão ser pavimentadas e seus gabaritos estão regulamentados no ANEXO XII - GABARITOS E PERFIS VIÁRIOS; III - Dispor de locais de estacionamento na proporção mínima prevista no ANEXO XI - ÍNDICES URBANÍSTICOS PARA EDIFICAÇÕES. IV - Dispor de apenas uma ligação com a via pública para trânsito de veículos automotores, ressalvadas aquelas que o sistema viário municipal exigir; V - Obedecer as demais normas aplicáveis do PDM. Art. 10. A concessão da Carta de Vistoria Final de cada unidade autônoma fica condicionada a completa e efetiva execução das obras de infra-estrutura. Art. 11. A conservação das benfeitorias, equipamentos, instalações, acessos e demais coisas comuns será de exclusiva responsabilidade dos condomínios. DA APROVAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS DE LOTES Art. 12º. Antes da elaboração do projeto dos Condomínios Fechados de Lotes, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I - as divisas da gleba em que será implantado o condomínio; II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser implantado o condomínio; V - o tipo de uso predominante a que o condomínio se destina; VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. Art. 13º. A Prefeitura Municipal indicará nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o condomínio pretendido e a serem respeitadas; II - o traçado básico do sistema viário principal; III - a localização aproximada das áreas destinadas a equipamento comunitário e das áreas livres de uso público; IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis; V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. Art. 14 - os dispositivos de Controle das Edificações, tais como: Índice de Aproveitamento (IA), Quota Ideal mínima do terreno por economia (QI), regime volumétrico, recuos para ajardinamento e viário e Taxa de Ocupação (TO), e outros índices, serão estabelecidos de acordo com esta lei e conforme Plano Diretor; Capítulo III DA VIABILIDADE E TRAÇADO BÁSICO Art. 15. Antes da elaboração do projeto de condomínio fechado de lotes, o interessado deverá solicitar ao Município a aprovação sob a forma de anteprojeto, apresentando para este fim, requerimento acompanhado, em duas vias, dos seguintes documentos: I - comprovante de propriedade da gleba, acompanhado de autorização do proprietário para execução do empreendimento; II - planta de situação/localização planimétrica e altimétrica do imóvel com a determinação exata de: a) divisas do imóvel, com seus rumos, ângulos internos e distâncias, além de estar inserido no contexto urbano; b) curva nível com 1 (um) metro de equidistância e indicação da Referência de Nível (RN) oficial a ser fornecida pela Prefeitura de Santiago; c) árvores frondosas, bosques, florestas e áreas de preservação; d) nascentes, cursos d`água e locais sujeitos à erosão; e) locais alagadiços ou sujeitos a inundações; f) benfeitorias existentes; g) identificação dos equipamentos comunitários e equipamentos urbanos, no local e adjacências, em um raio de 500 (quinhentos) metros partindo dos vértices do imóvel, com as respectivas distâncias da área a ser utilizada; h) servidões existentes, faixas de domínio de ferrovias e rodovias e faixas de segurança de linhas de transmissão de energia elétrica no local e adjacências, com as distâncias da área a ser utilizada; i) arruamentos adjacentes ou próximos, em todo o perímetro, com a locação exata dos eixos, larguras e rumos das vias de circulação e as respectivas distâncias da área a ser utilizada; j) cálculo da área total da gleba; k) identificação do zoneamento existente no plano direto. III - Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). a) deverá ser elaborado conforme Seção VIII, Capítulo I, Título V, do Plano Diretor, e apresentado juntamente com o anteprojeto para que a Prefeitura verifique a viabilidade ou não de implantação do condomínio fechado de lotes. DA APROVAÇÃO Art. 16. Após a análise prévia e aprovação do anteprojeto, o interessado solicitará a aprovação final do condomínio fechado de lotes à Prefeitura Municipal, anexando os seguintes documentos: I - Projeto geométrico apresentado através dos seguintes elementos: a) 3 (três) vias em cópias heliográficas ou impressas em papel sulfite; b) 1 (uma) cópia em meio digital, apresentado em mídia CD-R. II - Memorial descritivo, contendo obrigatoriamente: a) denominação do condomínio fechado de lotes; b) descrição sucinta do condomínio fechado de lotes com suas características e fixação das zonas a que pertence a gleba; c) indicação das áreas comuns que passarão ao domínio dos condôminos, com suas respectivas áreas mensuradas; d) condições urbanísticas do condomínio fechado de lotes e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções; e) limites e confrontações, área total do loteamento, área total dos lotes, área do sistema viário, dos espaços livres de uso comum com suas respectivas percentagens; f) lotes caucionados como garantia de execução dos serviços de infraestrutura; g) a descrição sucinta do sistema de destinação final dos esgotos sanitários; h) projeto de pavimentação dos passeios das vias de circulação e áreas de uso comum; i) cálculo da fração ideal da instituição do condomínio (fração da área total/lotes/áreas comuns). j) nas áreas de uso comum destinadas: ao esporte, lazer, reunião, sanitários, ao deslocamento (calçadas) e a serviços, no condomínio, o projeto deverá obedecer ao previsto na NBR 9050, quanto a acessibilidade universal, inclusive a colocação do mobiliário e equipamentos urbanos. III - Projetos complementares aprovados pelas concessionárias dos respectivos serviços públicos, apresentados em 2 (duas) vias impressas e em arquivo digital (CD-R), a saber: a) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos do sistema de drenagem de águas pluviais e seus complementos, bem como, projeto de prevenção ou combate à erosão, quando necessário; b) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos do sistema de abastecimento de água potável e, quando necessário, com o projeto de captação, tratamento e preservação; c) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos do sistema de coleta de águas servidas; d) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos do sistema de distribuição de energia elétrica e de iluminação; e) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos das obras de pavimentação dos acessos; f) projeto completo de arborização de todo o empreendimento; g) projeto de viabilidade do destino do esgoto sanitário e do pluvial. IV - Licença Prévia (LP) do empreendimento, emitida pelo órgão ambiental competente; V - Licença de Instalação (LI) do empreendimento, emitida pelo órgão ambiental competente. Parágrafo único. Além da documentação do projeto, o empreendedor deverá juntar no pedido de aprovação do condomínio fechado de lotes: I - certidão de inteiro teor do terreno, com no máximo de 12 (doze) meses de expedição, exarada pelo Registro de Imóveis competente; II - certidões negativas de impostos municipais, estaduais e federais, relativos ao imóvel; III - certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 30 (trinta) dias; IV - certidão negativa de ações penais relativas ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública, referente ao empreendedor ou empresa empreendedora e seus sócios; V - documentação de identificação e caracterização do proprietário do condomínio fechado de lotes; VI - cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidos; VII - orçamento dos serviços e obras de infraestrutura exigidos, apresentado em 2 (duas) vias; VIII - discriminação dos bens ou instrumentos oferecidos em garantia da execução dos serviços e obras de infraestrutura; IX - modelo do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes; X - comprovantes de pagamento das taxas municipais. Art. 17. A Prefeitura Municipal, após análise e aprovação, expedirá o Alvará de Aprovação e Execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidas para o mesmo. DO REGISTRO E FISCALIZAÇÃO Art. 18. Após a expedição do Alvará de Aprovação e Execução, o empreendedor terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para registrar o condomínio na circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de sua aprovação, permitida sua prorrogação mediante justificativa. Art. 19. Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e arquivado no Cartório de Registro de Imóveis competente, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação, áreas não edificáveis, o cronograma físico dos serviços e obras e a existência de garantias reais ou fidejussórias. Art. 20. A fiscalização competente, através de processo administrativo, notificará o empreendedor da irregularidade, garantindo o direito à ampla defesa e ao contraditório. Art. 21. Após a realização das obras constantes no projeto aprovado na Prefeitura, realizar-se-á vistoria a fim de emitir o Certificado de Conclusão das Obras. § 1º O Certificado de Conclusão das Obras é o documento emitido pela Prefeitura que confirma a realização de todas as obras constantes no projeto aprovado e tem por finalidade a declaração de habitabilidade do local do empreendimento e de seus equipamentos urbanos. § 2º O Certificado de Conclusão das Obras poderá ser emitido quando parte do Loteamento estiver concluído, desde que a parte liberada tenha plenas condições de habitabilidade. Art. 22. Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados e devidamente cadastrados na Prefeitura poderão assinar, como responsáveis técnicos, levantamentos topográficos, projetos, memoriais descritivos, especificações, orçamentos, planilhas de cálculo, laudos, perícias, avaliações ou quaisquer outros documentos técnicos submetidos à apreciação da Prefeitura Municipal. § 1º Serão considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos e com situação regular junto ao CREA e CAU, segundo suas atribuições profissionais. § 2º A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos e, pela execução das obras, aos profissionais ou empresas que as construírem. § 3º A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a ela apresentados, aprovados ou não pelas concessionárias competentes. § 4º Todos os procedimentos realizados por profissional técnico, vinculados ao CREA e CAU, deverão ser acompanhados das respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Art. 23. O projeto de condomínio fechado de lotes deverá ser acompanhado de memoriais e preenchimento dos quadros de áreas. Art. 24 . Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa do condômino as vias urbanas internas de comunicação, os muros, guaritas, serviços e obras de infraestrutura, equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os condôminos. § 1º O recolhimento dos resíduos sólidos domiciliares dos condomínios é de inteira responsabilidade dos mesmos; § 2º A iluminação condominial é de responsabilidade dos condôminos. Art. 25. Todas as obras, coletivas ou individuais, que vierem a ser edificadas no condomínio fechado de lotes deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo setor competente do Município, aplicando-se a elas o regime urbanístico do empreendimento e as normas válidas para construções naquela região, seguindo o que determina a presente lei, o Plano Diretor, o Código de Obras e legislação vigente. Art. 26. O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá o habite-se da obra. Parágrafo único. A não observância do "caput" do presente artigo acarretará em multa, no caso de obras individuais, aos proprietários, no caso de obras coletivas, aos condôminos. Art. 27. A aprovação dada pelo Município ao projeto de lotes ficará condicionada à assinatura de termo de compromisso. I - Mediante termo de compromisso o interessado se obrigará: a) a executar, às suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 3 (três) anos, podendo ser prorrogado por igual período; b) a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais deverão ser de concreto, segundo localização e padrão definidos pelo Município; c) permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a execução das obras e serviços; d) durante a construção do condomínio a Prefeitura admitirá a aprovação e execução de residências, condicionando a sua "Carta de Habitação" ao cumprimento dos requisitos constantes no "caput". Art. 28. Fica sob a responsabilidade do condomínio a implantação e manutenção de toda a infraestrutura necessária por tempo indeterminado, ficando o Município isento de qualquer ônus. Art. 29. Ficam revogadas as disposições em contrário. ART. 30. O Executivo poderá regulamentar esta Lei por Decreto, para sua fiel execução. Art. 31. A presente Lei entra em vigor a partir de sua publicação. Nova Prata RS, 27 de julho de 2020. _____________________ Gilmar Peruzzo - MDB